Roosvelt — Thu, 06 Oct 2005 12:42:58 GMT

Effectivement, les taux d’intérêt n’ont jamais été aussi bas. En septembre 2005, ils ont encore chuté et il est désormais possible, pour un bon dossier, de décrocher un taux de 3,5% pour un emprunt à taux fixe sur 20 ans. Depuis 5 ans, il est fréquent d’entendre dans la presse ou lors de conversations chez sa boulangère : « que la situation actuelle n’a jamais été aussi favorable aux emprunteurs et qu’il convient donc d’en profiter pour devenir propriétaire» !

Que penser de cette affirmation ?

Tout d’abord, si les taux immobiliers ont baissé de 2,5 points depuis 5 ans (passant en moyenne de 5,5% en 2000 à 3.5% en 2005) les prix de l’immobilier ont sur la même période en moyenne doublé partout en France (Paris, province, villes et campagnes).

Contrairement à une idée largement répandue par les médias dans l’esprit du public, la baisse des taux d’intérêt n’a absolument pas compensé la hausse des prix de l’immobilier. Il suffit pour s’en convaincre de procéder à un calcul simple en prenant n’importe quel exemple.

Ex : Un bien immobilier coûtaient 100 000 euros en 2000,. Il en vaut aujourd’hui en 2005 : 200 000 euros. En 2000, à un taux de 5.5% sur 20 ans, votre achat vous coûtait 688 euros par mois pour un coût total (intérêts versés) de 65 092 euros. En 2005, avec un taux de 3,5% sur 20 ans, ce même bien vous revient désormais à 1 160 euros par mois pour un coût total du crédit qui atteint 78 380 euros.

En définitive, on constate que la situation actuelle est effectivement favorable à l’emprunteur considéré in abstracto (c’est-à-dire pour un même montant emprunté), mais cela n’est absolument plus le cas pour l’acheteur sur le marché immobilier actuel.

La valeur intrinsèque d’un actif (immobilier ou autre) ne dépend jamais de ses conditions de financement. Des conditions de financement jugées avantageuses ne peuvent seulement accroître momentanément la demande et donc déséquilibrer le marché.

Le fait que l’achat d’un bien immobilier se fasse quasiment exclusivement à crédit fait malheureusement perdre la boussole à ma boulangère.

Que penserait ma boulangère si je lui vendais le kilo de farine le double d’hier au motif que les taux de crédit ont été divisés par deux ? Elle tirerait certainement la gueule….

Le problème c’est que ma boulangère lorsqu’elle achète un logement ne regarde que le montant des mensualités et non le coût total (prix + intérêts) de son achat.

Ainsi, si je vends maintenant à ma boulangère le kilo de farine 1000 euros, mais que je lui accorde dessus une « facilité de paiement à taux préférentiel de 3.5% » de 4,5euros /mois pendant 30 ans : bah, cette fois ça passe et en plus elle me dit merci….

N.B : J’adore faire des affaires avec ma boulangère.

Question :